Gastos hipotecarios
Al firmar la hipoteca, pagaste gastos que no eran tuyos.
Notaría, registro, gestoría y tasación se cargaron íntegros al cliente. El Tribunal Supremo declaró abusiva esa cláusula.
Durante años, las escrituras de hipoteca incluyeron una cláusula que atribuía al cliente todos los gastos de constitución: notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y tasación del inmueble. El Tribunal Supremo declaró esa cláusula abusiva y por tanto nula.
Anulada la cláusula, el reparto vuelve a lo que dice la ley. En la práctica eso significa que el banco debe devolver el 100 % de lo pagado al Registro de la Propiedad, el 100 % de la gestoría, la mitad de los gastos de notaría y —según el criterio consolidado— el coste de la tasación en los préstamos anteriores a la Ley 5/2019.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados queda fuera: el Supremo primero y el legislador después lo dejaron a cargo del prestatario para las hipotecas anteriores a noviembre de 2018. Es la parte más grande de la factura, y por eso conviene saber de antemano qué se recupera de verdad y qué no.
Puedes reclamar si…
- Firmaste una hipoteca como consumidor y la escritura te cargaba los gastos de constitución.
- Se firmó antes del 16 de junio de 2019, fecha en que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario pasó la mayoría de estos gastos al banco por norma.
- Conservas la escritura y, a poder ser, las facturas de notaría, registro y gestoría.
- Sirve aunque la hipoteca esté cancelada o el inmueble vendido.
No podrás reclamar si…
- La hipoteca se firmó después del 16 de junio de 2019: la ley ya obliga al banco a asumir esos gastos, así que no hay nada que reclamar.
- Se firmó en el marco de una actividad empresarial o profesional.
- Ya reclamaste estos mismos gastos y hay sentencia firme o acuerdo transaccional cerrado.
Estos son los supuestos que con más frecuencia dejan una reclamación sin recorrido. Que aparezcan aquí no decide tu caso: eso lo valora el abogado con tus papeles delante.
Cómo funciona
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Trasladamos tu caso al despacho colaborador. Un abogado lo revisa y te llama: te dice qué ve, qué se puede pedir y qué documentación hará falta, también cuando lo que ve es que no hay caso.
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Con la valoración del abogado delante y las condiciones económicas del despacho por escrito. Llegar hasta aquí no cuesta nada y no compromete a nada.
El despacho se ocupa
Reclamación, negociación y, si hace falta, juicio, con la dirección letrada del despacho. Tú no tienes que ir a ninguna parte.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven también el impuesto de AJD?
No. Para las hipotecas anteriores a noviembre de 2018 el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponde al prestatario. Es la partida más alta, y preferimos decirlo antes y no después.
¿Ha prescrito mi reclamación?
La nulidad de la cláusula no prescribe. Sobre el plazo para reclamar la devolución del dinero, el TJUE resolvió en enero de 2024 que no puede empezar a contar antes de que el consumidor pudiera conocer el carácter abusivo de la cláusula, lo que en la práctica mantiene abiertas muchas reclamaciones antiguas.
No guardo las facturas.
Se pueden pedir copias a la notaría y al Registro, y la gestoría suele conservarlas. La escritura es el documento imprescindible.
Vendí la casa. ¿Sigo pudiendo reclamar?
Sí. Quien pagó los gastos indebidamente fuiste tú en su día, y ese derecho no se transmite con el inmueble.
¿Quieres que un abogado revise tu caso de gastos hipotecarios?
Cuéntanos lo básico y se lo pasamos al despacho colaborador. Un abogado lo revisa y te llama.
Guías sobre gastos hipotecarios
El plazo para reclamar los gastos: por qué cambió el cómputo en 2024
El banco alega prescripción en casi todas estas reclamaciones. Qué dijo el TJUE en abril de 2024 sobre cuándo empieza a contar el plazo y qué significa para una hipoteca de hace quince años.
Gastos de hipoteca: qué se recupera y qué dejó fuera el Supremo
Notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto, uno por uno. Cuánto se devuelve de cada partida, por qué el AJD queda fuera y qué cambió con la Ley 5/2019.
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Por qué el derecho a recuperar los gastos no viaja con el inmueble, qué pasa si la hipoteca se subrogó o se novó, y cómo conseguir las facturas cuando no queda ninguna.
En qué se apoya
- · STS 705/2015, de 23 de diciembre, y STS 44/2019 a 49/2019, de 23 de enero.
- · TJUE, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19, sentencia de 16 de julio de 2020.
- · TJUE, asuntos C-484/21 y C-561/21, sentencias de 25 de abril de 2024: el plazo para pedir la devolución no empieza a correr, por regla general, antes de que sea firme la sentencia que declara nula la cláusula.
- · Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14.