El plazo para reclamar los gastos: por qué cambió el cómputo en 2024

«Su hipoteca es de 2009, ha prescrito.» Es la respuesta que reciben muchas personas cuando reclaman los gastos de constitución, y durante años bastó para que mucha gente lo dejara estar.

El argumento tiene menos recorrido del que parece, y desde 2024 bastante menos.

Dos acciones distintas, dos reglas distintas

Lo primero es separar dos cosas que se confunden todo el tiempo.

La acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe. Mientras el contrato exista, se puede pedir que se declare nula. Esto no está en discusión.

La acción de restitución —la que sirve para que te devuelvan el dinero— sí tiene plazo. Es aquí donde se juega la partida, y donde el banco pone toda su defensa.

La pregunta no es, por tanto, si puedes pedir la nulidad. Es desde cuándo se cuenta el plazo para recuperar lo pagado.

Lo que sostenían los bancos

La tesis de las entidades era que el plazo empezaba a correr el día en que se pagó cada factura. Con un plazo general de cinco años, eso dejaba fuera cualquier hipoteca firmada más de un lustro atrás — es decir, prácticamente todas las que tienen algo que reclamar, porque la reclamación sólo existe para escrituras anteriores a junio de 2019.

Era una defensa cómoda: convertía en inviable la mayor parte de las reclamaciones sin necesidad de discutir si la cláusula era o no abusiva.

Lo que respondió el Tribunal de Justicia

En sus sentencias de 25 de abril de 2024, asuntos C-484/21 y C-561/21, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea rechazó ese planteamiento.

El razonamiento parte de una idea sencilla: un consumidor no puede perder un derecho por no ejercitarlo antes de estar en condiciones de saber que lo tenía. Nadie firmó una hipoteca en 2009 sabiendo que aquella cláusula de gastos era abusiva; eso se supo bastante después, cuando los tribunales lo declararon.

La regla que resulta es que, salvo que el banco acredite que ese consumidor concreto pudo conocerlo antes, el plazo de prescripción no empieza a correr antes de que sea firme la sentencia que declara nula la cláusula.

Conviene subrayar lo que eso implica en la práctica: para la inmensa mayoría de los afectados, el plazo no ha empezado siquiera a contar.

Un matiz importante: el Tribunal deja abierta la puerta a que la entidad pruebe un conocimiento anterior de ese cliente en particular. No es una barra libre indefinida, es una regla con excepción, y la excepción hay que probarla.

Qué plazo se aplica, y por qué depende del territorio

Cuando el plazo empieza a correr, su duración no es la misma en toda España.

En derecho común, el artículo 1964 del Código Civil fija hoy cinco años para las acciones personales sin plazo especial. Antes de la reforma de 2015 eran quince, y hay reglas transitorias que a veces entran en juego según la fecha.

En territorios con derecho civil propio la cosa cambia. En Cataluña, por ejemplo, el plazo general de prescripción es de diez años. Es un detalle técnico que no decide casi nunca por sí solo, pero explica por qué dos personas con hipotecas del mismo año pueden recibir respuestas distintas.

Qué interrumpe el plazo

Aunque el cómputo no haya empezado en la mayoría de los casos, conviene saber que la prescripción se interrumpe con una reclamación extrajudicial fehaciente al banco. Es decir: una carta o burofax reclamando los gastos reinicia el contador.

Por eso la reclamación previa a la entidad no es un trámite decorativo aunque se sepa que va a ser rechazada. Deja fecha cierta, acredita que se intentó la vía amistosa y corta cualquier discusión sobre el transcurso del tiempo a partir de ahí.

Guarda el acuse de recibo. Es un papel pequeño que cierra un debate grande.

Qué significa para tu caso

Si tu hipoteca es de 2005, de 2010 o de 2016 y te dijeron que había prescrito, esa respuesta se dio bajo un criterio que ya no es el que aplican los tribunales. Merece una segunda mirada.

Lo que no cambia es que la prescripción seguirá siendo el primer argumento del banco en la contestación a la demanda. Por eso es lo primero que revisa el abogado al estudiar el caso: no porque sea probable que prospere, sino porque es seguro que se va a alegar.

Por qué no conviene esperar de todos modos

Aunque el marco temporal sea favorable, dejarlo correr tiene costes reales que nada tienen que ver con la prescripción:

• Las facturas se pierden. La escritura se recupera siempre, pero las facturas de notaría, gestoría y registro son más difíciles de rehacer cuantos más años pasan.
• Las gestorías cierran. Y con ellas los archivos donde estaban tus documentos.
• Los criterios se mueven. Este asunto lleva una década de vaivenes jurisprudenciales, y lo que hoy es favorable no tiene por qué serlo siempre.

Lo que hay que llevar

La escritura de préstamo hipotecario y, en la medida de lo posible, las facturas. Si te falta alguna, se piden copias: la notaría conserva su protocolo, el Registro sus asientos y la gestoría su archivo.

Con eso, la calculadora de gastos hipotecarios estima lo recuperable en un minuto — y lo primero que comprueba es la fecha de la escritura, porque si es posterior al 16 de junio de 2019 no hay nada que reclamar.

Para saber exactamente qué partidas vuelven y cuál se queda fuera, está la guía sobre qué se recupera y qué dejó fuera el Supremo.