Gastos de hipoteca: qué se recupera y qué dejó fuera el Supremo

Cuando alguien oye que puede reclamar los gastos de su hipoteca, suele pensar en la factura entera de la notaría: aquellos dos o tres mil euros que se fueron el día de la firma y que nunca entendió del todo.

La realidad es más matizada. Se recupera bastante, pero no todo, y la partida más grande —el impuesto— se queda fuera. Merece la pena saberlo antes de reclamar, no después.

De dónde viene la reclamación

Durante años, las escrituras incluyeron una cláusula que decía, con una redacción u otra, que todos los gastos de constitución del préstamo corrían a cargo del cliente: notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos.

El Tribunal Supremo declaró abusiva esa cláusula. El razonamiento es sencillo: es una cláusula no negociada que traslada al consumidor gastos que la ley no le atribuye, sin contrapartida alguna.

Anulada la cláusula, el reparto no se «reparte a medias» ni se decide caso a caso. Vuelve a lo que dicen las normas que regulan cada gasto, y de ahí sale una tabla bastante clara.

Partida por partida

Gasto	Qué se recupera
Registro de la Propiedad	100 %
Gestoría	100 %
Notaría	50 %
Tasación	100 %, en préstamos anteriores a la Ley 5/2019
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados	Nada, en hipotecas anteriores a noviembre de 2018

Registro de la Propiedad. Íntegro. La inscripción de la hipoteca interesa al banco, que es quien obtiene la garantía, así que el arancel es suyo.

Gestoría. Íntegro. La gestoría la eligió el banco y actuó en su interés; el cliente no la contrató ni pudo elegirla.

Notaría. La mitad. La escritura de préstamo hipotecario interesa a las dos partes, y el arancel notarial se reparte por mitades. Ojo con una confusión frecuente: la escritura de compraventa de la vivienda es otra cosa y no entra en esta reclamación.

Tasación. Se ha venido reconociendo al cliente en los préstamos firmados antes de la Ley 5/2019, con el argumento de que la tasación se hace para que el banco valore su garantía. Desde esa ley, la tasación corresponde al prestatario por norma.

El impuesto: la partida grande que no vuelve

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados suele ser, con diferencia, el importe mayor de la factura: puede rondar entre el 0,5 % y el 1,5 % de la responsabilidad hipotecaria según la comunidad autónoma. En una hipoteca de 150.000 € pueden ser fácilmente más de mil euros.

Y no se recupera en las hipotecas anteriores a noviembre de 2018.

La historia es conocida: el Tribunal Supremo cambió de criterio en 2018, atribuyó el impuesto al banco, y a las pocas semanas rectificó en Pleno y lo devolvió al prestatario. Inmediatamente después, un real decreto ley modificó la norma para que a partir de entonces lo pagara el prestamista — pero sin efecto retroactivo.

Resultado: quien firmó antes de esa fecha paga el impuesto, y quien firmó después no. Es la parte de esta reclamación que más decepciona, y por eso conviene decirla de frente.

Qué cambió el 16 de junio de 2019

La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, zanjó el asunto para el futuro: reparte los gastos por ley, atribuyendo al banco la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto, y dejando la tasación al cliente.

Por eso la fecha de tu escritura es el primer filtro. Si firmaste después del 16 de junio de 2019, no hay nada que reclamar: la ley ya te protegía y el banco asumió lo que tenía que asumir. La calculadora de gastos hipotecarios lo comprueba antes que nada y te lo dice sin rodeos.

Cuánto suele salir

En hipotecas medias, la suma de registro, gestoría, mitad de notaría y tasación se mueve habitualmente entre mil y cuatro mil euros, más los intereses legales desde que se pagó cada factura.

La cifra depende del importe de la hipoteca —los aranceles de notaría y registro van por escalas— y de qué facturas conserves. No es una reclamación de decenas de miles de euros, y presentarla como si lo fuera sería engañar.

Un ejemplo con números

Sobre una hipoteca media de unos 150.000 € firmada en 2012, la factura del día de la firma podía repartirse aproximadamente así:

Partida	Pagado entonces	Recuperable
Notaría	700 €	350 €
Registro	400 €	400 €
Gestoría	350 €	350 €
Tasación	300 €	300 €
Impuesto (AJD)	1.500 €	0 €
Total	3.250 €	1.400 €

Las cantidades varían con el importe del préstamo y con la comunidad autónoma, y este cuadro es ilustrativo, no una liquidación. Pero sirve para ver de un vistazo dos cosas: que lo recuperable ronda la mitad de lo pagado, y que la partida que no vuelve es la mayor de todas.

A esa cifra hay que sumarle los intereses legales desde la fecha de cada pago, que en una hipoteca de 2012 no son despreciables.

Por qué la mitad de la notaría y no otra proporción

Es la pregunta que más se repite. El razonamiento es que la escritura de préstamo hipotecario documenta un negocio que interesa a las dos partes: al banco, porque obtiene una garantía real inscribible; al prestatario, porque obtiene el préstamo. Cuando el arancel no atribuye el gasto a una parte concreta, se reparte por mitades entre los interesados.

Con el Registro no ocurre lo mismo: la inscripción es lo que convierte la hipoteca en oponible frente a terceros, y ese interés es del acreedor. Por eso vuelve entera.

Qué papeles hacen falta

La escritura de préstamo hipotecario es imprescindible. Las facturas de notaría, registro y gestoría son muy convenientes, pero su ausencia no cierra la puerta: se pueden pedir copias a la notaría y al Registro, y la gestoría suele conservarlas.

Si vendiste la casa o cancelaste la hipoteca, sigue habiendo caso: quien pagó aquellas facturas fuiste tú, y ese derecho no viaja con el inmueble. Está explicado en vendí la casa o cancelé la hipoteca.

Y antes de dejarlo para más adelante, conviene leer por qué el plazo cambió con el asunto C-561/21: es la defensa que el banco opone siempre.