Qué es el IRPH y cómo saber en dos minutos si tu hipoteca lo lleva

Mucha gente con una hipoteca IRPH no sabe que la tiene. No es descuido: es que el índice aparece en la escritura con un nombre largo y burocrático, en una cláusula financiera que nadie lee en la notaría, y en el recibo mensual no aparece en absoluto.

La forma rápida de saberlo es esta: si tu cuota bajó poco o nada durante los años en que el Euríbor estuvo en negativo —de 2016 a 2021, aproximadamente—, mientras tus vecinos hablaban de cuotas que se desplomaban, hay motivos para mirar la escritura.

Qué es exactamente

El IRPH —Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios— es la media de los tipos de interés de las hipotecas concedidas por las entidades en un periodo. El Euríbor, en cambio, es el tipo al que los bancos se prestan entre sí.

La diferencia parece técnica y no lo es. Al calcularse sobre hipotecas ya firmadas, el IRPH incorpora el margen comercial del banco y los gastos y comisiones de esas operaciones. Es decir: el índice ya lleva dentro el beneficio de la entidad. Cuando encima se le suma un diferencial, ese beneficio se cobra dos veces.

Eso no es una interpretación de parte. El preámbulo de la Circular 5/1994 del Banco de España, que es la norma que lo reguló, advertía de que el IRPH se situaba por encima del mercado y que para equipararlo habría que aplicarle un diferencial negativo. En la práctica, casi ninguna escritura lo hizo: se firmaron IRPH + 0,25, IRPH + 0,50 o incluso más.

Las tres variantes

En las escrituras aparece con alguno de estos nombres:

• IRPH Cajas — desapareció como índice oficial en 2013.
• IRPH Bancos — también desapareció en 2013.
• IRPH Conjunto de Entidades, a veces llamado IRPH Entidades. Es el único que sigue publicándose.

Si tu escritura mencionaba uno de los dos primeros, al extinguirse se sustituyó por el conjunto de entidades o por el tipo sustitutivo que dijera el contrato. Esa sustitución no cierra la puerta a reclamar: lo que se discute es cómo se colocó la cláusula el día de la firma.

Dónde mirar

Necesitas la escritura de préstamo hipotecario. Es el documento gordo de la notaría, no la nota simple del Registro.

Busca la cláusula de tipo de interés variable, normalmente la tercera o la tercera bis de las cláusulas financieras. Ahí debe decir a qué índice se referencia el préstamo y qué diferencial se le suma. Si lees «Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios», «IRPH», «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años» o «conjunto de entidades», ya lo tienes.

¿No encuentras la escritura? Se pide copia autorizada en la notaría donde se firmó, o una nota simple en el Registro de la Propiedad que al menos identifica la notaría y la fecha. La gestoría que tramitó la compra también suele conservarla.

La diferencia, en números

El IRPH ha venido situándose de forma sostenida entre uno y tres puntos por encima del Euríbor. Sobre un capital medio y un plazo de veinte o veinticinco años, esa diferencia aplicada cuota a cuota es lo que convierte esta reclamación en la de mayor cuantía media de las que se ven habitualmente.

No conviene traducirlo a una cifra concreta sin tus datos delante, porque depende del capital, del diferencial pactado, del plazo y de cuántos años llevas pagando. La calculadora de IRPH hace esa cuenta con tus números y te dice qué supuestos usa.

Cómo comprobarlo sin la escritura delante

Si no localizas la escritura ahora mismo, hay dos atajos que dan una respuesta provisional.

Mira un recibo antiguo. Muchos bancos detallan en el recibo el tipo aplicado en cada periodo. Compara ese tipo con el Euríbor de aquel mes: si el tuyo estaba uno o dos puntos por encima y no tenías un diferencial enorme, hay indicio.

Mira qué pasó entre 2016 y 2021. Fue el periodo de Euríbor negativo. Una hipoteca referenciada al Euríbor con diferencial bajo llegó a tener cuotas muy reducidas. Si la tuya apenas se movió en esos años, el índice probablemente no era el Euríbor.

Ninguna de las dos cosas sustituye a leer la cláusula, pero sirven para decidir si merece la pena pedir la copia a la notaría.

Los tres nombres que suelen despistar

En las escrituras aparecen redacciones que no dicen «IRPH» con esas cuatro letras y sin embargo lo son: «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre», «índice de referencia de préstamos hipotecarios del conjunto de entidades» o menciones al «tipo activo de referencia de las cajas de ahorro». Si lees algo parecido, estás ante el mismo asunto.

También conviene mirar el tipo sustitutivo: muchas escrituras preveían qué índice se aplicaría si el pactado desaparecía, y eso es lo que se activó cuando el IRPH de cajas y el de bancos se extinguieron en 2013.

Qué hay que discutir para ganar

No que el índice sea ilegal: no lo es, y ese debate está cerrado. Lo que se discute es la transparencia de la cláusula. Es decir, si en el momento de firmar se te dio información suficiente para entender qué índice te aplicaban, cómo se calculaba y cómo se había comportado en los años anteriores.

La pregunta práctica es simple: ¿te enseñó alguien un gráfico comparando la evolución del IRPH y del Euríbor antes de firmar? ¿Te explicaron que el índice incluía comisiones y gastos de otras hipotecas? Si la respuesta es no, que es lo habitual, hay algo que discutir.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea volvió sobre esto en diciembre de 2024 y es lo que ha reactivado miles de reclamaciones. Qué dijo exactamente y qué cambió está en la siguiente guía.

Si la hipoteca ya está cancelada

Sirve igual. Se reclama lo pagado de más durante los años en que se aplicó el índice, y que hayas terminado de pagar, vendido la casa o cambiado a Euríbor por novación no impide ejercitar la acción de nulidad de la cláusula.

Lo que sí conviene es no dejarlo demasiado: la discusión sobre el plazo para pedir la devolución del dinero es real y está viva, y se explica en la propia página de IRPH.